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东莞未来商铺投资重心向镇区转移 产业升级、 城市开发助推镇区商业升级 世方地产
东莞镇区产业的发展形成了多级化的经济结构， 并构成了镇区人口布局和消费结构的多极化。
经济发达镇如长安、 虎门、 厚街、 常平、 樟木头等， 经济规模、 人口规模都已达到内地一个中等城市的水平， 但这些镇区零散、 低档的商业造成当地中高端消费需求大量流向广州、 深圳、 香港等商业发达城市， 镇区商业亟需升级换代。
目前， 东莞各镇正迎来住宅和商业地产开发的大好机遇， 商业正面临着升级变革。
东莞商业网点的提出将形成“一主八副” 的城市商业格局， 长安、 虎门、 厚街等八个经济发达镇将建设为东莞商业副中心， 带动区域商业升级。
在新一轮的房地产开发热中， 东莞镇区商铺投资风起云涌， 不但东莞本地人看好镇区商铺， 东莞镇区商铺的“价格洼地” 更是吸引了深圳、 广州、 香港、 台湾等地的投资客。
镇区商铺“价格洼地” 诱人， 商铺投资高潮迭起 与东莞市区商铺相比， 镇区的商铺价格还处在较低的水平， 镇区商业中心的商铺一般在2 万元每平方米左右， 社区商铺均价一般在 1.5 万元每平方米左右。
但东莞各镇的商铺价格差别较大， 经济强镇如长安、 虎门的商铺价格在各镇中较高， 如地处长安最繁华商业地段的明珠广场， 其一楼商铺最高价突破 45000 元每平方米， 均价达到 25000 元每平方米； 虎门商业中心的商铺也达到 2.5 万元每平方米， 其服装布料等专业市场商铺更是东莞铺王。
厚街、常平、 樟木头、 塘厦等镇， 商铺价格略低于长安、 虎门， 而大朗、 清溪、 风岗、 沙田、 道窖、黄江等镇商铺价格更低， 1 万元每平方米以下的商铺也比比皆是。
东莞镇区商铺相对深圳高价商铺而言， 是实实在在的“原始股”。
东莞镇区的产业经济发达， 产业面临升级发展； 同时， 东莞未来的房地产开发将逐步向镇区倾斜， 镇区将迎来城市开发的大好时机。
产业升级和城市开发将助推东莞镇区商铺的高成长。
自去年以来， 东莞镇区商铺以其低价格、 高成长的优势， 受到众多投资者的青睐。
不但东莞本地富人热衷投资镇区商铺， 同时也吸引了广州、 深圳、 香港、 台湾等地的投资客， 他们纷纷前往虎门、 厚街、 常平、 塘厦、 樟木头、 松山湖、 大朗、 黄江、 清溪等开发比较热的镇区投资商业物业。
如东莞清溪台湾风情商业街一期商铺销售均价 1.2 万元每平方米， 不但吸引了 大批深圳投资客前往投资， 同时也引暴了 东莞台商的投资热情， 一位台商将内街区
16 个商铺买下， 以 3500 万元一举刷新了东莞商业地产销售史上最大单笔成交额的记录。
东莞镇区开发火热， 商业网点规划镇区商业蓝图 在《东莞市域城镇体系规划（2005－2020）》 中提出， 东莞将形成“复合中心、 五大片区、 生态型” 的空间发展结构。
按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心， 以“城区、松山湖、 虎门一厚街、 常平一樟木头” 形成复合型的中心， 共同承担区域与市域的服务职能。这一个规划使靠近东莞市区的东、 中、 西部的镇区地位和城市功能得到提升并将获得较大发展机遇。
据统计， 2007 年 1-8 月份成交的 16 宗超过亿元的土地中， 其中有 104.79 万平方米的土地集中在镇区， 占 75%； 另外仅 35.56 万平方米的土地分布在南城和万江区， 占 25%。
这说明随着东莞城区土地的进一步减少， 未来东莞房地产投资和开发的重心都将向重点镇区转移。
虎门、 厚街、 常平、 松山湖、 樟木头、 塘厦等经济发达镇将迎来较火暴的开发热潮， 住宅和商业地产在未来将得到迅猛发展。
目前， 包括万科、 金地、 富通、 佳兆业、 金众等在内的众多知名开发商都纷纷在东莞各镇圈地， 如万科在塘厦、 常平、 松山湖等镇都开发有不少项目， 而东莞今年拍卖的“地王” 不是在市区而诞生在塘厦镇。
东莞城市开发重心向镇区转移， 对镇区的商业升级将产生巨大的助推作用。
东莞商业网点规划提出， 东莞将建成以“一主八副” 商业中心为主导， 以城镇商业为支撑， 以社区商业为基础， 以各类商业街为特色的繁荣商业局面。
其中镇区商业扮演着重要的角色， 东莞商业八个副中心分别在松山湖、 虎门、 常平、 石龙、 厚街、 樟木头、 长安、 塘厦等经济发达镇的商业布局。
这个八个副中心将结合各自的产业特色充分发挥镇区商业功能，与城市行政区域商业相协调， 并辐射周边主要社区。“八副” 是东莞城镇商业组团的主要集聚地， 将带动区域需求升级。
国际国内品牌商家进驻， 东莞镇区商业升级在望 据统计， 东莞每年的社会消费品零售总额 70％以上是分布在各镇， 城区仅占不到 3 成，可见镇区商业在东莞所占的地位。
东莞有 28 个镇， 一些经济发达镇如长安， 年 GDP 总值已超过市区； 去年东莞 28 个镇全部入选“全国千强镇” 之列。
由于东莞各镇基本都是由工业发展而起， 外来劳务工远超本地居民， 占据了当地大部分人口。
作为数倍于本地人口的外来劳务工， 其基本的消费主要是满足日常的吃穿， 东莞镇区
商业长期以来都以低档、 零散为主。
在东莞各个镇都能看到以“××百货” 命名的超市， 其构成基本是“一个超市+平价服装大卖场”， 经营的都是低档的商品。
而本地居民和私营企业主收入都比较高， 其中高端消费需求旺盛， 如在东莞各镇的休闲娱乐城、 酒楼等， 前来消费的除商务人士外， 就以本地人居多。
此外， 由于本地居民一般都有私家车， 很多人会驱车到深圳、 广州等地消费， 高端消费向外流失； 同时， 中高端消费人口数量有限， 导致本地难以形成中高档次的商业卖场。
东莞镇区的人口消费呈现二级分化的特征。
但随着东莞各镇经济的快速增长、 产业的升级发展， 一些高端科技企业不断进驻东莞各镇， 同时广州、 深圳、 香港等一些周边城市居民也逐渐在东莞购房居住， 使得东莞一些经济强镇的消费能力逐渐提高。
同时， 东莞镇区房地产开发逐步升温， 未来发展前景向好。
在此情况下， 沃尔玛、 吉之岛、 百佳、 乐购、 天虹商场、 国美、 苏宁等知名品牌商家开始进驻东莞各镇， 抢占市场先机， 如长安就集合了国际零售巨头沃尔玛、 好又多、 天虹、 苏宁等众多大商家， 再如沃尔玛、 吉之岛即将进驻港人居住较多的樟木头镇。
此外， 一些品牌服装、 鞋包专卖店也纷纷进驻东莞各镇。
在消费力逐步提高， 在品牌商家的推动下， 东莞镇区商业开始升级换代。
镇区产业发达造就大市场， 经济强镇各具特色 东莞的服装、 纺织、 电子信息、 五金模具、 塑胶、 家具、 鞋业等强势产业都分布在各个镇区， 东莞各镇的支柱产业造就了其经济高速发展。
2006 年， 东莞 28 各镇全部“入选全国强镇”， 而长安、 虎门更是连续列前三甲。
东莞镇区的特色产业为其产业交易平台创造了巨大的市场和想像空间， 如闻名全国的虎门国际服装交易市场、 长安的五金模具市场、 常平玩具市场、 大朗毛织贸易市场、 厚街的家具市场等等都是结合当地的产业优势而崛起的专业市场。
东莞镇区特色产业造就了强大的专业市场空间， 如东莞的 IT 产业群发达， 其电子配件热销全球， 几乎每个镇至少都有一个电子市场， 少则几千平方米， 大则几万平方米。
东莞镇区的产业经济发达， 让镇区专业市场商铺投资受宠。
如东莞虎门的服装市场， 目前新开发的项目， 仅销售商铺使用权其价格都高达 10 万元每平方米， 远超过虎门商业中心的街铺价格； 再如即将推出的大朗毛织贸易中心， 依托大朗强劲的毛织产业， 其一楼商铺均价达到 2.5 万元每平方米， 二楼均价也在 1.5 万元每平方米， 专业市场商铺价格超过当地商业中心及社区商业的商铺。
长安：
东莞经济第一镇 长安位于东莞最南端， 紧邻深圳宝安， 常住人口 5 万， 外来人口约 60 万。
多年来， 长安经济发展一直都排在东莞各镇首位， 2006 年长安 GDP 超过 150 亿， 列东莞各镇区第一。同时， 长安的五金模具、 电子等产业发达， 是全国机械五金模具名镇， 每年举办国际级的 “中国（长安）
机械五金模具展览会”， 吸引全球企业参加。
长安的住宅和商业地产， 是东莞各镇开发比较成熟的区域之一。
长安经济发达， 本地居民和私营企业主众多， 消费力强劲， 为商业地产的发展奠定了消费基础。
明珠广场、 国际阳光商场、 地王广场、 长安商贸城、 聚和国际电子五金交易中心、 锦一江电子城等众多大型零售商业、 专业市场涌现； 同时， 国际零售巨头沃尔玛也进驻长安明珠广场， 这是沃尔玛首次进驻东莞镇区； 此外， 长安还云集了天虹、 好又多、 百佳、 苏宁等众多品牌商家， 是东莞镇区中拥有品牌商家较多的镇之一。
长安镇的商铺整体价格领跑于东莞各镇， 其商业中心的商铺突破 4.5 万元每平方米， 均价也高达 2.5 万元每平方米。
目前， 长安新开发的商业地产项目有长安 1 号社区商铺、 鹏城晴园社区商铺、 地王广场大型商业中心等。
虎门：
东莞铺王之地 虎门位于东莞的西南部， 常住人口 11 万人， 外来人口 53 万人， 2006 年虎门 GDP 总值达 148.45 亿， 同时也名列全国千强镇第二。
虎门的服装业举世闻名， 镇内拥有富民服装城、黄河服装城、 虎门服装国际交易中心等大型服装商场 21 家、 布料市场 6 家， 经营服装商铺多达 8600 家， 经营面积逾 35 万平方米， 年服装销售额 120 亿元。
在零售市场方面， 虎门零售商圈集中在虎门大道、 太沙路、 人民中路， 拥有 90000 万平方米的大型商业中心天河城， 此外还有百家商场、 太平广场、 东方国际星座等商业； 好又多、乐购、 华润万家、 苏宁、 国美等主力商家进驻虎门。
虎门的服装市场商铺是东莞的铺王， 新开发的服装服装市场， 商铺价格突破 10 万元每平方米， 而且仅是销售使用权。
虎门商业中心的商铺也突破 2.5 万元每平方米， 社区商铺也在 2 万元每平方米左右， 是东莞商铺价格较高的镇之一。
目前， 虎门将推出的项目有虎门国际海岸社区商铺， 预计街铺售价达到 2.5 万元每平方米。
厚街：
东莞西部商贸重镇 厚街地处穗港经济走廊中段， 位于东莞西部， 紧邻市区， 拥有常住人口 9 万人， 外来人口超过 100 万人， 其中包括 6 万多的境外人士。
2006 年厚街国内生产总值超 120 亿元， 同
比增长 15.6%， 社会消费品零售总额 32 亿元， 同比增长 12％。
厚街的家具、 酒店、 展贸等产业经济发达， 拥有家具专业市场 8 个， 面积超过 30 万平方米； 有喜来登、 嘉华、 富盈等3 家五星级酒店， 年接待旅客超 200 万人次； 同时每年举办近 30 个各类展览会， 是“中国会展名镇”
厚街的商业主要集中在康乐路沿线， 有阳光商业城、 国美电器城、 南铭购物广场、 华润超级广场、 文化广场、 厚街商贸中心、 明丰广场等众多大型商业中心， 华润万家、 人人乐、新一佳、 百佳、 乐购等知名品牌商家纷纷进驻。
目前， 厚街商业中心的商铺价格在 2.5 万元每平方米左右， 社区商铺也在 1.5 万－2 万元每平方米之间。
厚街目前开发热点区域集中在横岗水库周边， 丰泰观山花园、 盛和广场、湖景· 一号庄园、 新街 88 等均规划有数万平方米的商业。
常平：
东莞物流名镇 常平位于东莞东部， 户籍人口 6.9 万， 总人口近 50 万， 2006 年 GDP 总值达 111.03 亿元， 增长 17.18%， 社会消费品零售总额 64 亿元， 增长 21.09%。
常平是制造业名镇， 拥有制造企业 4700 多家， 形成了以生物制药、 五金模具、 电子、 毛织、 玩具、 塑料制品等为主的完善工业体系。
常平是东莞乃至珠三角的交通枢纽， 已正式挂牌“中国最佳物流名镇”。
大京九铁路、广梅汕铁路、 广深铁路及多条高速公路交汇于此， 是全国唯一设有两个大型客运站 （东莞站、东莞东站）
和一个国家一类铁路口岸的镇， 两个火车站日停靠列车 140 多趟， 年接送旅客1000 多万人次。
常平的城市功能定位是“珠三角东部地区的铁路枢纽， 客流、 物流中心，东莞东部经济、 文化中心， 华南商贸重镇”。
常平的零售商业主要由中元商贸区和常平大道为主轴线的镇中央商贸区构成， 拥有 600米长的常平商业步行街、 常平商业中心、 天天百货商场、 振兴购物广场、 乐购超市、 时尚电器城、 汇众购物广场、 天虹商场等众多商业中心。
此外， 常平还有大京九农副产品批发中心、京九（国际）
玩具礼品商贸城、 大京九塑胶城等专业市场。
目前， 常平的商铺价格约在 1.5万元每平方米左右， 近期推出的多为社区商业。
樟木头：
东莞的“小香港”
樟木头镇位于东莞市东南部， 2006 年生产国内总值达到 38.9 亿元， 比上年增长 18.3%；社会消费与零售总额达到 13.15 亿元， 增长 8%。
樟木头的电子、 五金机械、 化工、 玩具、鞋类等制造业发达， 吸引了 500 多家外资企业投资设厂。
樟木头交通便利， 广深高速、 京九铁路、 莞惠、 东深公路在此交汇， 从樟木头坐火车至
罗湖口岸仅半小时车程， 交通的便利促使许多香港人在樟木头购房居住。
据统计， 约有 10多万香港人在此安家， 有“小香港” 的美誉， 带动了当地的商贸服务业和物流业的发展。
樟木头的大型商业网点主要集中在镇中心区和莞樟公路一带， 有百佳购物广场、 天和百货， 龙洲百货， 明都商业城、 地王商场等诸多大型商场。
目前， 樟木头正在建设未来的城市中心南城新区， 行政中心、 人民广场、 体育中心、 火车站、 新汽车客运中心站等各项市政配套均陆续上马。
10 万平方米的沃尔玛购物公园、 10 万平方米的连大商业城（吉之岛）
也将建设在新中心区。
受中心区规划利好影响， 新开发的商铺售价已突破 2 万元每平方米， 如中惠香樟绿洲的街铺卖到 2.5 万元每平方米。
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